قوانین و محدودیت‌های خرید ملک در ترکیه برای افراد خارجی
امروزه کشور ترکیه به یکی از چند مقصد مهم گردشگری در جهان تبدیل شده است و همواره گردشگران و سرمایه‌داران بسیاری را به خود جذب می‌کند.
در سال‌های اخیر نیز این کشور مقصد نخست گردشگران ایرانی بوده و افزون بر آن، از مقاصد مهم سرمایه‌گذاری ایرانیان برای خرید ملک به شمار می‌آید.
همسایگی، تشابه فرهنگی فراوان و مسافت کم میان ایران و ترکیه از جمله عوامل تاثیرگذار در این مهم هستند.
بنا بر آمار اعلام شده و در همین سال 2021 ایرانیان از سرمایه‌گذاران اصلی برای خرید خانه در بازار پر رونق داد و ستد ملک در ترکیه به شمار می‌آیند.
قوانین خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها
چنانچه می‌دانیم یکی از اهداف اصلی بسیاری از سرمایه‌گذاری‌های برای خرید ملک در ترکیه، اخذ اقامت این کشور است، تا چند سال پیش نیز قوانینی برای ایجاد محدودیت خرید ملک برای خارجی‌ها وجود داشت، اما با تغییر قانون اراضی در راستای اصلاح سیاست‌های توسعه، برخی از این محدودیت‌ها رفع شد.
بنا بر قانون 35 املاک و اراضی کشور ترکیه، مصوبه سال 2013، هر تبعه خارجی می‌تواند بنا بر شروطی، هرگونه ملک اعم از تجاری، مسکونی، اراضی و مانند آن‌ها بخرد.
از جمله شروط خرید ملک برای خارجیان عبارتند از:
- ملک مدنظر نباید در مناطق نظامی و امنیتی ترکیه قرار داشته باشد.
- ساحت ملک مدنظر نباید پبش از 30 هکتار باشد.
- هر تبعه خارجی مجاز به خرید ملک تا ده درصد از اراضی هر منطقه است نه بیشتر.
جز موارد یادشده، هر تبعه خارجی همچون مردم ترکیه، می‌تواند ملک دلخواه خود را خریداری کند و از حقوق مساوی با مردم این کشور برخوردار شود و می‌توان گفت محدودیت خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چندان رواج ندارد.
چه محدودیت‌هایی برای خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها وجود دارد؟
بنا بر قوانین این کشور، اتباع کشورهای دیگر به‌جز چند کشور محدود، می‌توانند در ترکیه ملک بخرند که ایران نیز جزء کشورهای مجاز محسوب میشود.
- یکی از نکاتی که توجه به آن حین خرید ملک با هدف اقامت و شهروندی ضروری است، خارجی نبودن مالک پیشین ملک است.
- بنا بر قوانین این کشور، اتباع خارجی مجاز به خرید ملک در مناطق روستایی یا اطراف روستاهای ترکیه نیستند.
- افرادی که زمینی را خریداری می کنند که ملک غیرمنقولی در آن ساخته نشده است باید حتما ظرف 2 سال از زمان خرید زمین، برنامه توسعه املاک و مستغلات را ارائه دهند.
در چه شرایطی خرید ملک توسط اتباع خارجی ابطال می‌گردد؟
قوانین مربوط به املاک و مستغلات در کشور ترکیه با قوانین ایران متفاوت بوده و پشتوانه اجرایی قوی‌تری داشته، در برخی از موارد نیز امکان ابطال قرارداد و سند ملک خریداری‌شده وجود دارد.
این شرایط عبارتند از:
- هرگاه قرارداد خرید ملک در هر یک از مراحل، سبب نقض قانونی از قوانین این کشور شود، قرارداد خرید ملک باطل میشود.
- چنانچه پس از بررسی‌های لازم در وزارتخانه‌ها یا نهادهای امنیتی، ملک یا قرارداد خرید ملک تایید نشود، قرارداد خرید باطل است.
- اتمام مدت‌زمان قانونی برای آغاز یا پایان پروژه‌های معرفی شده به وزارتخانه‌ها یا سازمان‌های دولتی قرارداد خرید ملک را باطل می‌کند.
- اعلام نکردن اتمام پروژه و پایان کار در موعد مقرر به نهادهای مربوطه نیز از شروط باطل کننده قرارداد به شمار می‌رود.
مراحل خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چیست؟
- نخستین گام انتخاب ملک متناسب با سرمایه خریدار است که آشنایی با انواع ملک و قیمت آن در شهرها و مناطق مختلف با توجه به هدف سرمایه‌گذاری، تاثیر بسیاری در این مرحله دارد و می‌تواند از هدررفت سرمایه جلوگیری کند.
- پس از انتخاب ملک و ثبت درخواست توسط خریدار، کارشناس رسمی سازمان ثبت املاک یا اکسپرتیز برای بازدید و تعیین ارزش واقعی ملک مراجعه کرده و بنا بر سن و متراژ بنا، محله و امکانات، ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند که این قیمت بر خلاف ایران، تفاوت چندانی با قیمت خرید ملک ندارد.
- قرارداد خرید ملک در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی، که اصطلاحا نوتر می‌گویند، با حضور خریدار، فروشنده یا وکلای آنان، مترجم و شاهدها منعقد میشود. در صورت حضور وکیل، وکالت‌نامه رسمی خریدار باید به تایید وزارت خارجه یا کنسولگری ترکیه در کشور مبداء و دادگستری کشور ترکیه برسد. در این مرحله، خریدار باید پیش پرداختی را به فروشنده پرداخت کند. درباره حضور مترجم نیز لازم به ذکر است که مترجم باید از مترجمان رسمی و تاییدشده از دادگستری ترکیه و برخوردار از حق امضا باشد. همچنین هم‌زمان یا پس از عقد قرارداد، خریدار باید هزینه‌های مربوط به خرید ملک را پرداخت کند که از این قرارند.
مشاهده املاک فروشی در شهر آلانیا
که البته در اینجا تقریبا به تمام هزینه های جانبی خرید ملک در ترکیه اشاره کرده ایم:
- هزینه کارشناسی ملک
- هزینه مترجم
- حق‌الوکاله وکیل که البته اختیاری است.
- مالیات بر ارزش افزوده یا KDV
- هزینه سند زدن
- مالیات نقل و انتقال (کاداستر)
- هزینه دریافت شماره مالیاتی
- خرید کنتور و آبونگی در صورت کلیدنخورده بودن ملک
- هزینه بیمه اجباری زلزله
- هزینه کمیسیون آژانس
توجه به این نکته ضروری است که انعقاد قرارداد به معنی انتقال سند نبوده و پس از آن، خریدار یا وکیل او باید درخواست انجام اقدامات انتقال سند را در تاپو یا سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه ثبت کند. ثبت نکردن این درخواست روند انتقال سند را با تاخیر مواجه خواهد ساخت.
مدارک مورد نیاز جهت خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چیست؟
در قوانین و محدودیت‌های خرید ملک در ترکیه برای افراد خارجی مدارک اتباع خارجی برای خرید ملک در ترکیه در آغاز برای انعقاد قرارداد شامل پاسپورت، کارت ملی، شناسنامه و ترجمه رسمی پاسپورت به زبان ترکی استانبولی است. در صورت حضور وکیل نیز ارائه وکالت‌نامه رسمی و تایید شده از مراجع قضایی ترکیه یا کنسولگری ترکیه در ایران ضروری است.
در ادامه روند خرید، مدارک لازم برای تغییرنام و انتقال سند به این شرح است:
- یک قطعه عکس فروشنده
- دو قطعه عکس خریدار
- برگه پایان کار و تسویه حساب و عوارض شهرداری
- سند ملک یا نامه تأیید سازمان ثبت اسناد همراه با جزئیات کامل
- بیمه‌نامه اجباری زلزله
- کد مالیاتی
- حساب معتبر بانکی در یکی از بانک‌های ترکیه
- مدارک محل سکونت خریدار در کشور مبداء مثل قبض‌های خدماتی
