قوانین جدید خرید و ارزش گذاری املاک توسط خارجی ها در ترکیه

توضیحاتی که در ادامه درباره قوانین ارائه شده است، مستقیم از بخشنامه قانونی که در تاریخ 1 مارچ 2024 توسط اداره تاپو واحد ارزشیابی املاک و مستغلات در سایت این اداره قرارداده شده است وارد شده است و من صرفا کار ترجمه این بخشنامه را انجام داده ام و امیدوارم برای شما مفید باشد؛ در صورتیکه تمایل داشته باشید این بخشنامه را به ترکی مطالعه کنید به من در واتساپ پیام بدید تا فایل اورجینال برای شما ارسال شود.

از دلایلی که این بخشنامه نسبتا سنگین و دارای اصطلاحات فراوان را ترجمه میکنیم این است که خبری مبنی بر حذف گابیم اوایل ماه مارچ 2024 توسط رسانه های ترکیه اعلام شد که روند ارزش گذاری املاک برای اخذ اقامت یا شهروندی ترکیه را دچار تغییراتی کرده بود.

به دلیل تخصصی بودن متن اصلی این بخشنامه ممکن است در ترجمه برخی از عبارات به صورت صحیح ترجمه نشوند و یا مطلب اصلی به درستی منتقل نشود بنابراین در هر بخشی اگر سوالی داشتید حتما از ما یا کارشناسان دیگر در این زمینه بپرسید یا از یک مترجم بخواهید متن اصلی را برای شما ترجمه کند.

درباره قوانین

الف) فرمان شماره 4 ریاست جمهوری (O.G. مورخ 05/02/2019 و شماره 30677).

ب) بخشنامه مورخ 15/02/2019 و به شماره 2019/1 (1795).

ج) بخشنامه مورخ 30/05/2019 و به شماره 2019/5 (1799).

چ) بخشنامه مورخ 22/10/2020 و به شماره 2020/5 (1905).

د) بخشنامه مورخ 01/09/2021 و به شماره 2021/4.

ه) بخشنامه مورخ 15/09/2021 و به شماره 2021/6 (1911).

و) بخشنامه مورخ 22.11.2023 و به شماره 2023/6.

مقدمه

طبق بخشنامه سود (ب) و سود (ج) این اداره کل، اشخاص حقیقی خارجی خریدار و تهیه گزارش ارزیابی املاک و مستغلات برای معاملات مندرج در فهرست پیوست و مربوط الزامی است.

د) با بخشنامه، حقوق مستقلی که در حین ایجاد حق ارتفاق طبقه یا مالکیت مشاع بر عهده سهامدار محدود خواهد بود.

برای شناسایی موقعیت هایی که ارزش بخش ها بیشتر از ارزش سهام آنها در املاک اصلی است، گزارش ارزش گذاری درخواست می شود.

مربوط به (ج) با بخشنامه لغو شده “ارزش گذاری در معاملاتی که خارجیان طرف آن هستند” «رویه ها و اصول مربوط به گزارش های ارزش گذاری» و بخشنامه شماره (ه) در خصوص گزارش های ارزش گذاری.

انجام کلیه فرآیندها به صورت الکترونیکی از طریق TADEBİS (سامانه اطلاعات ارزیابی املاک و مستغلات) استانداردهای کاربردی برای رفع خطاهای با اهمیت احتمالی و قبل از انتقال گزارش های ارزش گذاری به تکبیس تمهیداتی برای اجرای کنترل ها انجام شد.

این بار با تصمیم وزارت کشورمان در خصوص اخذ استثنایی تابعیت ترکیه.

حصول اطمینان از استاندارد در گزارش های ارزیابی تهیه شده و تغییرات احتمالی در ارزش املاک فروش/فروش برای کسب شهروندی ترکیه از طریق ابزار استثنایی به منظور جلوگیری از اختلافات مرجع تهیه گزارش های ارزش گذاری مورد درخواست در معاملات قراردادی برعهده وزارت مسکن عمومی است.
به GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş، یکی از شرکت های تابعه ریاست اداری داده شد. تابعیت ترکیه در سایر معاملاتی که مشمول درخواست نیست و برای آنها گزارش ارزش گذاری الزامی است، گزارش ارزش گذاری است، تصمیم گرفته شده است که می تواند توسط هر موسسه ارزشیابی دارای مجوز از هیئت بازار تنظیم شود در این محدوده داده شده است، بین اداره کل ما و GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş پروتکل امضا شده است.

موضوعات اصلی این بخشنامه، تشریفات انجام شده توسط واحدهای ما، مسئولیت ها و مواردی است که در رابطه با تغییرات قانون ارزش گذاری باید در نظر گرفته شود و رویه های فنی و اصول گزارش های ارزش گذاری در قالب گزارش TADEBİS تهیه شود.

تعاریف و اختصارات:

اختصارات

GEDAŞ: Gedaş Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

TADEBİS: سیستم اطلاعات ارزیابی املاک و مستغلات

TDUB/BİRLİK: انجمن کارشناسان ارزیابی ترکیه

TKGM: اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر

UDES: استانداردهای بین المللی ارزش گذاری

تعاریف

الف- ارزش گذاری: به ارزیابی مستقل و بی طرفانه ارزش احتمالی دارایی های اقتصادی منقول یا غیرمنقول در تاریخ معینی از نظر پولی در چارچوب استانداردهای ارزش گذاری تعیین شده یا پذیرفته شده بر اساس قانون بازار سرمایه و سایر قوانین مربوطه اطلاق می شود.

ب) موسسه ارزیابی: به شرکت های ارزیابی املاک و مستغلات مجاز به انجام فعالیت های ارزیابی در بازار سرمایه اطلاق می شود که دارای عضویت فعال TDUB و مشمول سامانه TADEBİS می باشند.

ج) گزارش ارزش گذاری: تهیه شده توسط کارشناسان ارزشیابی شاغل در یک موسسه ارزشیابی مجاز که عضو TDUB است، به ویژه مطابق با استانداردهای بین المللی ارزش گذاری، این گزارشی است که مطابق با مقررات و هنجارهای تعیین شده منتشر شده توسط هیئت بازار سرمایه، TDUB و TKGM تهیه شده است.

د- محدوده کاربری ناخالص قانونی: مساحت کاربری ناخالص ارائه شده توسط مجوزها، مدارک و الزامات قانونی که باید مطابق با قوانین مربوطه اخذ شود، قطعات ساخته شده مطابق با قانون منطقه بندی (مجوز و ضمایم، پروژه و غیره)، واگذار شده است. حقوق، مجوز و ضمیمه ها نشان دهنده منطقه است. مساحت کاربری ناخالص بر حسب متر مربع در تاریخ گزارش ساختمان های ساخته شده بر اساس قانون منطقه بندی جاری و پروژه معماری مصوب نوشته می شود.

قطعات ساخته نشده شامل نخواهد شد. این منطقه؛ به منطقه احاطه شده توسط خطوط بیرونی بخش مستقل، به استثنای شفت، نورگیر، دودکش های هوا و فضاهای گالری در پروژه املاک موضوع اشاره دارد. کانتور بیرونی در مقاطعی غیر از نمای خارجی به عنوان محور میانی دیوار تعیین می شود. اگر بخش مستقل از فضاهای متصل داخلی تشکیل شده باشد که در بیش از یک طبقه واقع شده اند، از جمله اتاق زیر شیروانی، مساحت بخش مستقل در این طبقات با هم ارزیابی می شود تا مساحت ناخالص بخش مستقل را پیدا کند.

تعریف مساحت ناخالص بر اساس تعریف «مساحت ناخالص بخش مستقل» در آیین نامه پهنه بندی مناطق برنامه ریزی شده است که پس از انتشار در روزنامه رسمی مورخ 03.07.2017 و به شماره 30113 لازم الاجرا شد.

د-محدوده کاربری ناخالص فعلی: به محدوده کاربری محلی املاک اطلاق می شود، صرف نظر از اینکه مجوزها و مدارکی که باید طبق قانون اخذ شود و شرایط قانونی رعایت شده باشد یا خیر. مساحت کاربری ناخالص فعلی بر حسب متر مربع سازه های شناسایی شده در محل شامل قطعات غیرمجاز تا تاریخ گزارش نوشته خواهد شد.

این منطقه؛ این به منطقه ای اطلاق می شود که توسط خطوط بیرونی مکان دیده شده احاطه شده است، به استثنای شفت ها، نورگیرها، دودکش های هوا و فضاهای گالری که به نظر می رسد در حال حاضر وجود دارند. کانتور بیرونی مقاطع/واحدهای غیر از نمای خارجی به عنوان محور میانی دیوار تعیین می شود. اگر مکان قابل مشاهده شامل فضاهایی باشد که در بیش از یک طبقه قرار دارند، از جمله اتاق زیر شیروانی متصل به داخل، نواحی مکان قابل مشاهده در این طبقات با هم ارزیابی می شوند تا مساحت ناخالص استفاده فعلی را پیدا کنند.

در مکان‌هایی که حق Kat irtifakı/kat mülkiyeti مستقر است، مرز بخش مستقل مساحت تحت پوشش ارزش‌گذاری است و در مکان‌هایی که حق ارتفاق طبقه برقرار نمی‌شود، مرز پاکت منطقه تحت پوشش ارزش‌گذاری است.

e.ارزش بازار (ارزش بازار): در نتیجه فعالیت های بازاریابی مناسب، می توان یک ملک غیرمنقول یا یک تعهد غیرمنقول را بین فروشنده مایل و خریدار مایل به شیوه ای آگاهانه و محتاطانه مورد مذاکره قرار داد.
و این مبلغ تخمینی است که برای مبادله دستها در تاریخ ارزیابی در معامله ای که در آن آنها بدون اجبار عمل کرده اند، ضروری تلقی می شود.

اصطلاح “مبلغ تخمینی” به معنای قیمتی است که برای یک معامله کاملاً بازو به پول بیان می شود. ارزش بازار از تاریخ ارزیابی در بازار است. محتمل ترین قیمتی است که می توان در شرایط معقول مطابق با تعریف ارزش بازار به دست آورد.
این قیمت بهترین قیمتی است که فروشنده در شرایط معقول می تواند به دست آورد و سودمندترین قیمتی است که خریدار در شرایط معقول می تواند به دست آورد.

به طور خاص، این برآورد شامل قیمت تخمینی است که بر اساس شرایط یا شرایط خاص افزایش یا کاهش یافته است، مانند امتیازات ویژه یا امتیازات اعطا شده توسط هر طرف مرتبط با فروش، یک تامین مالی غیر استاندارد، یک قرارداد فروش و اجاره مجدد، یا هر عنصر ارزشی که فقط برای یک مالک یا خریدار خاص در نظر گرفته شده باشد را پوشش نمی دهد.

این ارزش به عنوان مبنایی برای تعیین سرمایه گذاری در املاک در معاملات سند مالکیت در نظر گرفته می شود.

هنگام محاسبه ارزش بازار برای املاک و مستغلات در حال ساخت، ارزش فعلی پروژه های جایگزین تکمیل شده در تاریخ ارزیابی، هزینه های مربوط به اتمام ساخت و ساز و خطرات قابل شناسایی در نظر گرفته می شود.

و- ارزش بازار بر اساس کاربری قانونی: مجوزها، اسناد و الزامات قانونی که املاک و مستغلات باید مطابق با قوانین مربوطه، قانون منطقه بندی (مجوز و ضمایم، پروژه و غیره) اخذ کند.

در شرایطی که طرفین تحت تأثیر هیچ رابطه ای بین خریدار آگاه و مایل و فروشنده آگاه و مایل قرار نخواهند گرفت که بر اساس قطعات ساخته شده مناسب، حقوق اختصاص یافته، سطح ساخت املاک غیرمنقول با ساختمان روی آنها، مساحت کاربری ناخالص تعیین می شود. ارائه شده توسط پروانه و ضمایم آن و کیفیت آن، ارزش تخمینی است که افراد عاقل می توانند بدون اجبار در معامله خرید و فروش در تاریخ ارزش گذاری پس از بازاریابی مناسب مبادله کنند.

ز) پسوند: به مکانی اطلاق می شود که خارج از بخش/واحد مستقل بوده و مستقیماً به آن بخش/واحد تعلق دارد.

ğ. تعمیر و نوسازی ساده: مواردی که در محدوده نوسازی اساسی در ساختمان نیستند و سیستم حامل، نمای بیرونی بخش مستقل، محل و تعداد حجم های مرطوب را تغییر نمی دهند. انواع عملیات تعمیر و اصلاح از قبیل اتصالات، گچ کاری داخلی و خارجی، رنگ، سفید کاری، ناودانی، نازک کاری، کفپوش و پوشش سقف، تعمیرات برق و لوله کشی، دیوار باغ، دیوارپوش، دودکش، لبه بام، تعمیر سقف و انتقال کاشی.

h. نوسازی اساسی: تأثیر بر عنصر باربر در ساختمان ها، مساحت ساخت ساختمان، مساحت مشروط به سابقه، مساحت طبقات، تعداد مقاطع مستقل، مساحت مناطق مشترک یا مقاطع مستقل، اینها معاملاتی هستند که هدف استفاده یا پروژه های ضمیمه مجوز را تغییر می دهند.

ı. گزارش ارزش گذاری کنترلی: اداره ارزش گذاری غیرمنقول در صورت تردید در ارزش ارزیابی شده برای اموال غیرمنقول یا مسائل مؤثر بر ارزش و همچنین برای مقایسه تفاوت بین ارزش های ارزیابی شده به عنوان ارزش بازار در گزارش های ارزیابی اموال غیر منقول و برای اهداف بازرسی.

گزارشی است که با انتصاب یک موسسه ارزشیابی مجاز از طریق روش الگوریتم از طریق TADEBİS به دستور ریاست جمهوری تهیه می شود.

i.مساحت مشاع: مناطقی هستند که خارج از محدوده قانونی قسمت مستقل بوده و الحاقی نبوده و مورد استفاده مشترک مالکین آپارتمان می باشد.

مراحل پردازش گزارش ارزش گذاری

1. برنامه های کاربردی گزارش ارزیابی

درخواست های گزارش ارزش گذاری توسط مالک املاک برای اشخاص حقیقی یا توسط شخص حقیقی مجاز به نمایندگی از شخص حقوقی برای اشخاص حقوقی از آدرس رسمی دسترسی سند عنوان وب (https://webtapu.tkgm.gov.tr) انجام می شود. /). علاوه بر این، اگر مالک ملک شهروند جمهوری ترکیه باشد، می توان از طریق مرکز تماس ALO-181 درخواست داد.

گزارش درخواست ها برای معاملات ثبت زمین برای کسب شهروندی ترکیه از طریق روش های استثنایی اطلاعات درخواست –> هدف از درخواست –> فروش مشروط به شهروندی با انتخاب GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş از گزینه درخواست انجام می شود.

درخواست برای دریافت گزارش های ارزش گذاری در معاملاتی که مشمول تابعیت ترکیه نخواهد بود. اطلاعات–> هدف درخواست–> درخواست را می توان با انتخاب هر موسسه ارزش گذاری مورد نظر از طریق الگوریتم ترجیحی یا خودکار از طریق گزینه درخواست فروش انجام داد.

فقط گزارش‌های ارزیابی تهیه‌شده توسط GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş برای درخواست‌های شهروندی ترکیه که پس از معاملات فروش/وعده فروش انجام شده پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این بخشنامه انجام شده است، پذیرفته می‌شود.

فرمت و گزارش های ارزش گذاری غیر استاندارد صادر شده خارج از سند مالکیت وب و کانال های کاربردی مرکز تماس ALO-181 و TADEBİS نمی توانند در تراکنش ها استفاده شوند. درخواست های تراکنش بر اساس گزارش های ارزش گذاری تهیه شده در خارج از این کانال های درخواست پذیرفته نخواهد شد.

مدت اعتبار گزارش های ارزش گذاری برای استفاده در معاملات سند مالکیت 3 ماه است. در صورت سپری شدن این مدت، قبل از فرآیند سند مالکیت، گزارش ارزش گذاری جدید از طریق سامانه توسط ذینفعان درخواست می شود.

پس از تکمیل مراحل درخواست لازم توسط TKGM، اطلاعات هزینه، مدت زمان پرداخت و شماره درخواست شغل از طریق پیامک/ایمیل برای متقاضی ارسال می‌شود. درخواست هایی که در مدت تعیین شده پرداخت نشوند، لغو خواهند شد. درخواست گزارش ارزش گذاری تا زمانی که پرداخت توسط شخص مربوطه انجام نشود، از طریق سند مالکیت وب قابل لغو است. پس از پرداخت هزینه خدمات می توان از طریق تادبیس با فرد مجاز تماس گرفت.

درخواست ارزیابی به شرکت ارزیابی ارسال می شود. هیچ تکلیف کاری بدون پرداخت به شرکت ارزیابی انجام نمی شود. پس از پرداخت حق الزحمه، کارشناس توسط موسسه مجاز ارزشیابی جهت تنظیم گزارش ارزش گذاری تعیین می شود.

در صورتی که متقاضی نیاز به تهیه گزارش کنترلی توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر داشته باشد. پس از اطلاع رسانی، متقاضی از طریق Web Title Deed با استفاده از گزینه Request Information-> Request Purpose–> Control Report application درخواست می کند. پس از پرداخت، یک شرکت ارزشیابی مجاز منصوب می شود.

پس از تهیه گزارش ارزش گذاری توسط مؤسسات مجاز یا سایر مؤسسات ارزشیابی و امضا و تأیید با امضای الکترونیکی در چارچوب قانون امضای الکترونیکی شماره 5070، گزارش ارزش گذاری به TAKBİS در سامانه ارسال می شود.

گزارش های ارزش گذاری ارسال شده به TAKBİS توسط شخص مربوطه از طریق سند مالکیت وب قابل مشاهده است.

می توان اشاره کرد. افراد ذینفع نمی توانند درخواست کنند که درخواست برای املاکی که برای گزارش ارزیابی درخواست کرده اند به ملک دیگری تغییر یابد. در این صورت شخص مورد نظر باید گزارش ارزش گذاری جدید را درخواست کند.

در املاک و مستغلات مالکیت مشترک، برای هر یک از ذینفعان کافی است که درخواست دهند.
گزارش ارزش گذاری تهیه شده می تواند برای کلیه ذینفعان در مدت و شرایط تعیین شده در قانون مربوطه مورد استفاده قرار گیرد.

هر وضعیتی که ارزش ملک را بین اطلاعات سند مالکیت تهیه شده در تاریخ گزارش گزارش ارزش گذاری و تاریخ درخواست خرید یا فروش به اداره ثبت اسناد و املاک تغییر دهد.

در صورتی که از ثبت (تغییر نژاد، ترک راه، برقراری حق ارتفاق، در حدود قوانین شماره 442775، 2942/31-ب، ماده 3194/18، ماده 3083/11، ماده 4562/) فهمیده شود. 18، قانون شماره 6361 و مواد مربوطه این قوانین، درخواست برای گزارش ارزش گذاری جدید بدون توجه به هر دوره ای (توضیحات در دفتر ثبت، اعلامیه منطقه ممنوعه نظامی و غیره) توسط شخص مربوطه انجام می شود.

گزارش تهیه شده از طریق سیستم سند مالکیت وب برای شخص مربوطه قابل مشاهده نیست، مشکلات برنامه رخ می دهد و غیره. در چنین مواردی با ذکر اطلاعات سند ملکی، درخواست رفع مشکل به آدرس پست الکترونیکی اداره فناوری اطلاعات webservice@tkgm.gov.tr ​​می شود.

برای اطلاعات و پشتیبانی در مورد گزارش ارزش گذاری، می توانید با آدرس ایمیل tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr ​​تماس بگیرید.

درخواست کننده؛ در محدوده فعالیت حسابرسی/بررسی گزارش‌های ارزش‌گذاری، مؤسسه مجاز ارزشیابی برای تهیه گزارش کنترلی کلیه اطلاعات سند مالکیت املاک و مستغلات تعیین می‌شود، تلقی می شود که اشتراک آن را از ابتدا پذیرفته و تایید کرده است.

راهنمای کاربر به روز و ویدئوهای مربوط به ارزش گذاری را می توان از پورتال وب ثبت زمین و https://www.tkgm.gov.tr دسترسی داشت.

افراد ذینفع می توانند در درجه اول هرگونه شکایت، پیشنهاد و درخواست در مورد تهیه گزارش های ارزش گذاری موسسات ارزش گذاری را به TDUB گزارش دهند. اتحادیه بررسی های لازم را انجام داده و در مهلت مقرر به طرف مربوطه و TKGM اطلاع می دهد.

2. رویه هایی که باید توسط مؤسسات مجاز و سایر مؤسسات ارزشیابی انجام شود

گزارش های ارزش گذاری تهیه شده برای استفاده در معاملات ثبت اسناد و املاک و کاداستر. این در محدوده اصول و هنجارهای تعیین شده در استانداردهای بین المللی ارزش گذاری، راهنمای عملکرد خوب TDUB و بخشنامه ها و دستورالعمل های مربوط به TKGM تنظیم می شود.

آژانس های مجاز و سایر آژانس های ارزیابی مسئول رعایت دقیق موارد زیر هستند:

آ. گزارش ارزشیابی حداقل دارای امضای سه نفر است: ارزیاب مسئول، حسابرس و ارزیاب. این گزارش در صورت همراهی دستیار ارزیاب نیز به امضای وی می رسد.

ب. در صورت وجود تفاوت بین وضعیت حقوقی و واقعی املاک موضوع ارزیابی، مغایرت ها اندازه گیری و در پروژه معماری نشان داده می شود.

ج. بسته به ماهیت املاک مورد ارزیابی، 3 عکس از نمای داخلی و خارجی (اگر قسمت مستقل باشد، محل آن در داخل ساختمان نشان داده شود) که حداقل یکی از آنها از داخل است، در گزارش ارزش گذاری عکس های ملکی اضافه شده به گزارش ارزش گذاری بر اساس وضعیت املاک، سطح ساخت و ساز و غیره می باشد. او باید بدون تردید نظر خود را بیان کند.

ج. در هنگام تهیه گزارش ارزش گذاری، پروژه معماری املاک با زمین مقایسه می شود.

د. در طرح به عنوان منطقه مشاع در املاک غیرمنقول که مالکیت/ارتفاق کانکس برای آن ایجاد شده است تعیین شده است. پارکینگ ها، راهروها، فرودها، پناهگاه ها، شفت ها، نورگیرها، شفت های هوایی، فضاهای گالری و غیره. در مساحت ناخالص موجود گنجانده نشده است. علاوه بر این، منطقه (های) مشترک باقی مانده برای استفاده از بخش مستقل توسط طرح مدیریت در منطقه ناخالص گنجانده نشده است.

ی. در طرح سابقه گزارش ارزیابی، اموال غیر منقول که به عنوان سابقه در نظر گرفته شده و دارایی غیرمنقول مورد ارزیابی با هم در تصویر ماهواره ای ترکیبی یا برچسب دار نشان داده شده اند که بهترین دید را ارائه می دهد.

ف. مستطیل، مربع و غیره در طرح قبلی. منطقه پیشین با ترسیم نواحی نشان داده نمی شود. نقاط پیشین به صورت جداگانه روی طرح، به صورت موقعیتی، با مقیاس مناسب و رنگ متضاد قابل توجه قرار می گیرند. جداگانه مشخص شده اند. اگر بخش مستقل مورد ارزیابی در سایتی متشکل از بیش از یک بلوک قرار داشته باشد، با شماره بلوک و نام بلوک روی طرح نشان داده می شود.

گ. در عملیات نوسازی و تعمیر ساده؛ عدم وجود مبلغ ساخت و تعمیر، تعیین قانونی، تصمیم تخریب و غیره بدون نیاز به مجوز نوسازی. ارزش بازار با ذکر موجود بودن یا نبودن آن در قسمت توضیحات و با کسر آن از ارزش ارزیابی شده با اضافه کردن جدول سطح ساخت و ساز، تعیین می شود.

ق. برای کارهای نوسازی اساسی در املاک و مستغلات تکمیل شده باید مجوز نوسازی از شهرداری گرفته شود. برای املاکی که به طور اساسی بازسازی شده اند، ارزش بازار با افزودن پروانه نوسازی و جدول سطح ساخت و ساز داده می شود. ارزش املاک غیرمنقول که بدون اخذ مجوز نوسازی در مرحله نوسازی اساسی هستند ارزیابی نمی شود.

ه. در بخش “حساب ارزش گذاری” و “توضیح حساب ارزیابی تطبیق”؛ اصلاح / گرد کردن، سرقفلی، چانه زنی و غیره در مرحله ارزش گذاری. با توضیح سطوح تاثیر و توجیه عناصر، عملیات ریاضی نشان دهنده چگونگی رسیدن به مقدار تعیین شده به وضوح توضیح داده می شود.

ل. هیچ بیانیه یا شرطی در محتوای گزارش به جز اعلام انطباق در انتهای فرمت گزارش ذکر نشده است.

م. تعدیل های سابقه مستقیماً در قالب گزارش محاسبه می شوند. نیازی به افزودن جدول به محتوای گزارش برای ارزش واحد تنظیم شده (TL/m²) نیست. اما با مجموعه داده متفاوت است.
در صورت وجود تصحیح/مقایسه، می توان آن را از قسمت «اصلاح برای سایر اطلاعات» در مجموعه فعلی با ذکر آن در توضیحات و/یا توسعه پروژه و غیره، در صورت وجود، محاسبه کرد. صفحه گسترده را می توان ویرایش کرد و به گزارش اضافه کرد.

ط. در گزارش‌های ارزشیابی که در محدوده بخشنامه (د) مربوط تهیه می‌شود، در مواردی که ارزش قسمت‌های مستقلی که در زمان تأسیس کف ارتفاق/ مالکیت مالکیت مالکیت بر عهده سهامدار محدود می‌شود بیش از ارزش سهام باشد. سهم وی در املاک اصلی، این موضوع در قسمت «توضیح حساب ارزشیابی» گزارش ارزش گذاری قید خواهد شد.

ک. ارزش بازار و ارزش بازار بر اساس استفاده قانونی از املاک مورد ارزیابی در بخش “نتیجه ارزیابی املاک و مستغلات” گزارش نشان داده شده است. این مقدار مقدار یافت شده برای کل دارایی است. ارزش بازار در معاملات ثبت اسناد و املاک و کاداستر به عنوان مبنای در نظر گرفته شده است. ارزش بازار بر اساس استفاده قانونی در گزارش به منظور اطلاع طرف های مربوطه نشان داده شده است.

ص. در صورتی که بیش از یک مالک در بخش یا منطقه مستقل سهم داشته باشند، ارزش بازار و ارزش بازار بر اساس کاربری قانونی مربوط به سهم سهامدار درخواست کننده گزارش ارزیابی نیز در قسمت توضیحات قید می شود.

ض. برای ارزش اطلاعاتی یا اطلاعات و غیره در قسمت نظرات فرمت گزارش یا جای دیگر نوشته شده است. عبارات را نباید استفاده کرد.

ر. اگر نام پروژه و/یا نام سایت املاک موضوع ارزیابی مشخص باشد، نام پروژه باید در قسمت توضیحات یا آدرس ذکر شود.

ز. در صورتی که محل محدود شده توسط شماره بخش مستقل مشخص شده در پروژه معماری مصوب و/یا نقشه شماره گذاری بر اساس حق ارتفاق در اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه املاک مورد ارزیابی با وضعیت واقعی و/یا موقعیت مستقل مطابقت نداشته باشد. بخش نشان داده شده به ارزیاب، هیچ ارزیابی انجام نخواهد شد. در این صورت موضوع در قسمت توضیحات گزارش توضیح داده شده و عبارت «محاسبه نشده» به قسمت مقدار مربوطه اضافه می شود.

برای ساختمان هایی که مکان آنها با سایت/طرح معماری ناسازگار است، ضروری است که مطابق با قوانین اساسی IUK-311 عمل شود. برای املاک غیرمنقول در این شرایط، باید در قسمت توضیحات گزارش، توصیه ای برای اصلاح اعداد بلوک نادرست و بخش مستقل یا انجام فرآیند مبادله در محدوده بخشنامه TKGM به شماره 14/2019 (1808) ارائه شود.

او در مواردی که گواهی ثبت ساختمان وجود داشته باشد ولی مشخص شود که تغییر نوع یا تاسیس کانکس هنوز صورت نگرفته است. یک طرح دقیق که رشد ساختار را نشان می دهد به بخش های مربوطه گزارش اضافه می شود. برای املاک غیرمنقول در این شرایط، کلیه ارزیابی ها و توضیحات در محدوده موضوعات مشخص شده در IUK 311 – راهنمای اقدامات خوب برای املاک مسکونی انجام می شود و معامله هدایت می شود.

و. در صورت وجود خطراتی که مانع از ارزش گذاری املاک موضوع ارزیابی می شود (محدودیت بخش های مستقل نامشخص است، تصمیم رسمی و/یا تصمیم قانونی در مورد بخش مستقل با افزایش متراژ و غیره وجود دارد)،ارزش بازار و/یا ارزش بازار بر اساس استفاده قانونی ارزیابی نمی شود.

ذ. داده‌های شفاهی به‌دست‌آمده در گزارش ارزش‌گذاری گنجانده نمی‌شود مگر اینکه لازم باشد.

ن. رای دادگاه، ابطال پروانه، گزارش تعطیلی ساختمان و غیره مربوط به املاک موضوع ارزیابی یا ملک اصلی که قسمت مستقل در آن قرار دارد. اگر چنین است، تأثیر آن بر افزایش ارزش باید توسط ارزیاب مورد توجه قرار گیرد و این وضعیت باید به طور مفصل در گزارش توضیح داده شود. برای املاک غیرمنقول در این شرایط، کلیه ارزیابی ها و توضیحات در محدوده موضوعات مشخص شده در IUK 311 – راهنمای اقدامات خوب برای املاک مسکونی انجام می شود و معامله هدایت می شود.

ش. در بخش های مستقل چند طبقه یا املاک و مستغلات، ارزش 2 با نشان دادن مقدار TL/m تدریجی/متناسب برای طبقات موجود (عادی، نیم طبقه، زیرزمین، سقف متصل داخلی، تراس/بالکن، انبار/سوله زغال سنگ) ارزیابی می شود.

ث. در بررسی گزارش های ارزش گذاری املاک غیرمنقول که در زمین کامل نشده و در حال ساخت (ناقص) هستند و برای آنها حق ارتفاق تعیین شده است، نکات زیر باید مورد توجه قرار گیرد:

ث1) ارزش بازار ارزیابی شده برای املاک و مستغلات در حال ساخت باید منعکس کننده ارزش فعلی یک پروژه جایگزین تکمیل شده (از نظر مکان و ویژگی های مشابه) در تاریخ ارزیابی و همچنین هزینه ها و خطرات شناسایی شده مرتبط با تکمیل ساخت و ساز باشد.

ث2) در گزارش های ارزیابی تهیه شده برای املاک غیرمنقول ناقص مشمول ارزیابی، ارزش بازار با ارائه توضیحات لازم در مورد روند فعالیت ساختمانی از تاریخ تهیه ارزیابی می شود.
در مواردی که ساختمان ناقص متروکه شده و یا خطر عدم ادامه ساخت و ساز وجود دارد، ارزیاب ارزش را ارزیابی نمی کند و در قسمت ارزش مربوطه گزارش آن را به صورت «محاسبه نشده» نشان می دهد.

ث3) عکس های ساخت و ساز باید با نرخ تعیین شده سطح ساخت و ساز ساختمان ناقص از تاریخ تهیه گزارش ارزیابی و موقعیت بلوک یا بخش مستقل در داخل محل ساخت و ساز که املاک موضوع ارزیابی در آن قرار دارد مطابقت داشته باشد. سطح ساخت و ساز باید علامت گذاری و نشان داده شود.

ث4) در تاریخی که گزارش ارزش گذاری تهیه می شود، ارزش بازار املاک را می توان برای ساختمان هایی ارزیابی کرد که طی دو سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی تکمیل نشده اند و عملاً شروع به کار نکرده اند (از دوره شروع ساخت و ساز مندرج در ماده 29 قانون پهنه بندی هنوز به تصویب نرسیده است.

ث5) در تاریخ تنظیم گزارش ارزیابی، در ساختمانهایی که دو سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی گذشته و پنج سال از تاریخ صدور پروانه ساختمان نگذشته باشد، شروع ساخت و مرحله آن. گودبرداری و گودبرداری پی ساختمان، پی ساختمان، زیرزمین، ناهمواری و …) در گزارش ارزیابی قید شده است که در صورت نمایش با عکس، ارزش بازار ملک قابل ارزیابی است.

ث6) در تاریخ تنظیم گزارش ارزیابی، برای ساختمان هایی که تاریخ پروانه ساخت آنها دو سال گذشته است، در صورتی که ساخت و ساز در زمین شروع نشده باشد، ارزیابی انجام نمی شود زیرا پروانه باید تمدید شود.

ث7) در زمان تهیه گزارش ارزش گذاری، برای ساختمان هایی که تاریخ صدور پروانه ساخت آنها پنج سال گذشته و همچنان در حال ساخت هستند، ارزیابی ارزشی انجام نمی شود، زیرا پروانه باید تمدید شود.

ث8) در املاک ناقص، مناطقی که برای پروژه معماری مناسب نیستند و هنوز ساخته نشده اند، مشمول مساحت ناخالص قسمت مستقل مشمول ارزش گذاری نمی شوند.

ث9) در پروژه‌های متشکل از بخش‌های مستقل از نوع ویلایی که برای آنها حق ارتفاق افقی ایجاد شده و فعالیت‌های ساختمانی هنوز شروع نشده است، باید با در نظر گرفتن وضعیت راه، برق، زیرساخت فاضلاب و وضعیت روبنایی منطقه، ارزیابی ریسک انجام شود. املاک واقع شده است و استفاده از سایر خدمات عمومی و حداکثر حساسیت باید در انتخاب املاک قابل مقایسه به عنوان مبنای ارزیابی ارزش نشان داده شود. در صورتی که ریسک عدم تکمیل در این گونه پروژه ها زیاد تشخیص داده شود، باید ارزش سهم زمین با توضیحات لازم ارائه شود.

ع. محل مقاطع مستقل بر روی قطعه تا حد زیادی در نقشه چیدمان و پروژه معماری تعیین می شود و مناطق خارج از این مرز مشاع محسوب می شود.مساحت تاسیسات آب، پشت بام و زیر شیروانی (به جز قسمت سقف در سند مالکیت) ، سرایداری، باغ، سرپناه، محل نصب گرمایش، برق. اتاق توزیع، پارکینگ، سوله زغال سنگ (اگر اضافه نیست) و فرود و غیره. مشاع محسوب می شوند مشاع بودن محوطه تراس طبق نقشه معماری مصوب مشخص می شود.

3. معاملات توسط اداره ثبت اسناد و املاک انجام شود

در معاملاتی که اشخاص حقیقی خارجی خریدار هستند و در سایر معاملاتی که درخواست گزارش می‌شود، اطلاعاتی در حدود بخشنامه‌ها و ضمائم به کسانی که درخواست می‌کنند از تهیه گزارش ارزیابی املاک مطلع شوند، داده می‌شود.

به منظور استفاده از گزارش های ارزیابی که تاریخ درخواست گزارش آنها پس از تاریخ لازم الاجرا شدن این بخشنامه (04.03.2024 و بعد از آن) است در درخواست های اخذ تابعیت ترکیه، GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. باید توسط آن تنظیم شود.

در سایر معاملاتی که مشمول اخذ تابعیت ترکیه نخواهند بود و برای آنها گزارش ارزش گذاری لازم است. معاملات بر اساس گزارش های ارزش گذاری تهیه شده توسط هر موسسه ارزشیابی دارای مجوز از هیات بازار سرمایه انجام خواهد شد.

بررسی می‌شود که آیا بین تاریخ گزارش گزارش ارزش‌گذاری و تاریخ درخواست معامله فروش در اداره ثبت اسناد و املاک، یا تاریخ قرارداد برای معامله بیع، 3 ماه گذشته است. در صورتی که مدت اعتبار گزارش ارزیابی منقضی شده باشد به شخص مربوطه اطلاع داده می شود تا برای گزارش ارزیابی جدید اقدام کند.

هیچ ارزیابی از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک در رابطه با شایستگی گزارش های ارزش گذاری صورت نمی گیرد.

در معاملات سند مالکیتی که طبق قانون باید گزارش ارزش گذاری تهیه شود، ارزش مندرج در قسمت ارزش بازار لحاظ می شود.

در املاک مشاع، ارزش بازار مربوط به سهم توسط کارکنان ما بر اساس نسبت سهم بر اساس (TL) و (دلار) محاسبه می شود، در صورتی که توسط ارزیاب در قسمت توضیحات گزارش محاسبه شود. ، مقدار محاسبه شده بررسی شده و تراکنش هدایت می شود.

از تاریخ درخواست گزارش، در چارچوب بخشنامه های لغو شده برای گزارش های ارزش گذاری که قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن این بخشنامه تهیه شده اند، اقدام خواهد شد.

4. تشریفاتی که باید توسط مرجع صادرکننده گواهی تعیین سرمایه گذاری در ملک انجام شود

ارتباط (ج) در محدوده بخشنامه، در معاملات اشخاص حقیقی خارجی که از طریق تحصیل املاک و مستغلات تابعیت ترکیه را کسب می کنند، گزارش های ارزیابی با تاریخ درخواست گزارش پس از تاریخ لازم الاجرا شدن این بخشنامه توسط سازمان مورد بررسی قرار می گیرد. مرجع مجاز به صدور گواهی تعیین سرمایه گذاری در املاک و مستغلات طبق مواد زیر:

آ. گزارش های ارزیابی تهیه شده توسط GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. بررسی می شود که آیا توسط آن تنظیم شده است.

ب. گزارش ارزش گذاری GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. اگر توسط اداره کل ما و GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş صادر شده باشد. در محدوده پروتکل بین از آنجایی که گزارش های ارزشیابی قبل از انتقال به TAKBİS تحت ممیزی لازم قرار می گیرند، هیچ گونه ارزیابی در مورد گزارش های ارزش گذاری صورت نمی گیرد. بررسی می شود که آیا گزارش ارزش گذاری قبل از تاریخ معامله (فروش/ وعده فروش) در اداره ثبت اسناد و املاک تهیه شده است و آیا دوره 3 ماهه گذشته است یا خیر.

ج. گزارش ارزش گذاری توسط GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş تهیه شده است. اگر مشخص شود که توسط GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş تنظیم نشده است. به اطلاع شما خواهد رسید که در صورت ارائه گزارش ارزیابی تهیه شده توسط شرکت، روند ادامه خواهد یافت. در صورت تهیه و ارائه گزارش جدید توسط GEDAŞ، با انجام کاهش های لازم، از گزارش ارزش گذاری جدید در معاملات استفاده می شود.

چ. قبل از تاریخ درخواست (فروش/وعده فروش) (در عرض 3 ماه) به اداره ثبت اسناد و املاک، GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. در صورت صدور بیش از یک گزارش ارزشیابی توسط شرکت، معامله بر اساس آخرین گزارش انجام می شود. اما در صورت درخواست متقاضی، می توان بر اساس هر یک از گزارش های تهیه شده توسط مؤسسه مجاز ارزشیابی، معامله انجام داد. هیچ بررسی تفاوت ارزشی بین این گزارش ها وجود ندارد.

خ. قبل از تاریخ درخواست (فروش / وعده فروش) به اداره ثبت اسناد و املاک؛ گزارش با علامت “قابل استفاده” برای همان املاک تهیه شده قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن این بخشنامه و گزارش تهیه شده توسط GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş پس از تاریخ لازم الاجرا شدن این بخشنامه. در صورت وجود گزارش ارزشیابی از سوی شرکت، معامله بر اساس آخرین گزارش انجام می شود. با این حال، در صورت درخواست متقاضی، می توان بر اساس هر یک از این گزارش ها اقدام کرد. هیچ بررسی تفاوت ارزشی بین این گزارش ها وجود ندارد.

ف. در صورت مشاهده موضوعی غیر از موارد مندرج در مفاد این بخشنامه، موضوع با ذکر دلیل و نظر به اداره ارزش گذاری غیرمنقول گزارش می شود. این روند بر اساس دستورالعمل ها/نظراتی که از سوی ریاست جمهوری می آید هدایت می شود.

از تاریخ درخواست گزارش، گزارش های ارزش گذاری تهیه شده قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن این بخشنامه، در چارچوب اصول بخشنامه (لغو شده) مورد بررسی قرار می گیرد.

5. رویه هایی که باید توسط اداره ارزش گذاری املاک انجام شود

گزارش های ارزش گذاری ارائه شده به واحد ارزیابی املاک و مستغلات طبق مراحل زیر بررسی و نهایی می شود:

آ. در صورت لزوم، اداره ارزش گذاری املاک می تواند در جریان بررسی گزارش های ارزیابی، هرگونه اطلاعات و مدارکی را از سازمان سنجش درخواست کند. در نتیجه بررسی، ممکن است تصمیم گرفته شود که گزارش را بپذیریم، آن را اصلاح کنیم، گزارش کنترلی تهیه کنیم یا گزارش جدیدی بر اساس الگوریتم تهیه کنیم. ارزیابی که باید با استفاده از یک یا چند روش ذکر شده در بالا انجام شود به مرجع مجاز برای صدور گواهی تعیین سرمایه گذاری در املاک گزارش می شود. علاوه بر این، نظرات را می توان در صورت لزوم از TDUB به دست آورد.

ب. نواقصی که مقامات مجاز به صدور گواهی تعیین سرمایه غیرمنقول یا اداره ارزش گذاری غیرمنقول در گزارش ارزیابی درخواست های ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک قبل از بخشنامه مربوطه (د، ه) تشخیص داده شده اند، توسط شخص ذیربط در ظرف مدت بازنگری و نهایی می شود. محدوده بخشنامه های لغو شده دوره مربوط. در صورتی که مؤسسه ارزشیابی مجاز صادرکننده گزارش بسته شود، فعالیت آن به حالت تعلیق درآید یا به دلیل فورس ماژور امکان انجام فرآیند تجدیدنظر وجود نداشته باشد، مراحل طبق دستورالعمل اداره ارزش گذاری غیرمنقول انجام می شود.

ج. محاسبات کاهش/به روز رسانی پولی لازم در مورد گزارش های ارزش گذاری بر اساس نرخ های D-PPI (شاخص قیمت تولید کننده داخلی) انجام می شود.

چ. به منظور اتخاذ تدابیر اداری و قانونی لازم در قبال گزارش هایی که طبق روال تشخیص داده می شود تهیه نشده است، مؤسسات ارزشیابی تهیه کننده گزارش و اشخاص ذیربط امضاء کننده گزارش به TDUB ارسال می شود.

مسئوليت

مسئولیت TKGM در گزارش های ارزیابی محدود به بررسی اطلاعات و داده های ارائه شده و ارزش های ارزیابی شده برای املاک و مستغلات (ارزش بازار و ارزش بازار بر اساس استفاده قانونی) است.

مؤسسات ارزشیابی تهیه کننده گزارش ارزش گذاری و پرسنلی که آن را امضاء می کنند در قبال صحت داده ها و اطلاعات مندرج در گزارش ارزش گذاری و نیز هرگونه موضوع کیفری و حقوقی که ممکن است در مورد کل محتوای گزارش پیش بیاید، مسئول هستند. به عنوان هر گونه خسارتی که ممکن است به دلیل اطلاعات نادرست، گمراه کننده و/یا ناقص رخ دهد.

تاریخ اجرا

این بخشنامه از تاریخ 04.03.2024 لازم‌الاجرا می‌شود.
بخشنامه (و) مربوطه لغو شد.

Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdür V